La mise en application du nouveau Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) en juillet 2021 a permis de révéler l’existence de 5,2 millions de passoires énergétiques. Cette réforme soulève des questions pour les experts immobiliers et les propriétaires de maisons anciennes datant d’avant 1948. Faut-il mettre en place un DPE spécialisé pour ces maisons ?
Depuis l’implémentation de la nouvelle réglementation du DPE, le calcul a changé. Même si ce type de maison a un calcul de consommation énergétique particulier, il reste inadapté. Cela est dû à la non prise en compte des spécificités de ces habitations. Pour mieux comprendre cette problématique, cet article explore l’utilité et le fonctionnement du DPE, ainsi que son impact sur les maisons anciennes construites avant 1948.
Qu’est-ce que le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ?
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est un rapport essentiel qui informe sur la consommation énergétique d’une construction et ses émissions de gaz à effet de serre. Plus qu’un simple document, il sert de baromètre pour évaluer l’empreinte écologique et énergétique des bâtiments, qu’il s’agisse de résidences individuelles, de copropriétés ou d’immeubles professionnels.
Le DPE est obligatoire pour la vente ou lors de la signature d’un contrat de location d’un bâtiment ou d’un logement. Il fournit une estimation précise de la consommation d’énergie primaire du bien et de ses émissions de CO2 par année. Ce diagnostic, au-delà de son aspect informatif, est un véritable levier pour favoriser une habitation écoresponsable et orienter vers des travaux d’amélioration le cas échéant.
La Réforme du Nouveau DPE : L’Impact Direct sur les Maisons Avant 1948
La réforme du DPE entrée en vigueur le 1er juillet 2021 a introduit plusieurs changements majeurs :
- Durée de validité : Le nouveau DPE est valide pour 10 ans. Les DPE établis entre 2013 et juillet 2021 bénéficient d’une validité prolongée.
- Opposabilité du DPE : Le DPE est désormais opposable, permettant à un occupant de solliciter une indemnisation en cas de découverte d’un écart significatif entre le diagnostic initial et un autre effectué ultérieurement.
- Méthode de calcul 3CL : La nouvelle méthode de calcul évalue la performance énergétique d’une propriété bâtie, sans tenir compte des factures énergétiques anciennes, ce qui était source de confusion.
Cette réforme soulève des interrogations sur l’évaluation énergétique des demeures les plus anciennes. Avant cette réforme, les maisons construites avant 1948 pouvaient utiliser un DPE vierge, maintenant interdit par la réforme.
La Base du Calcul du DPE
Les récentes modifications de la réforme du DPE intègrent des éléments cruciaux pour son calcul :
- Évaluation énergétique : Consommation d’énergie primaire et finale basée sur une utilisation standardisée du logement.
- Classification énergétique : Système de classement pour une comparaison efficace.
- Recommandations personnalisées : Mesures d’amélioration de la performance énergétique avec estimation des coûts et de l’efficacité.
- Estimation des dépenses : Dépenses théoriques associées aux usages identifiés lors du diagnostic.
Deux méthodologies principales pour le calcul du DPE :
- Méthode 3CL : Destinée aux logements postérieurs à 1948, se basant sur les propriétés thermiques du bâtiment.
- Méthode basée sur les factures : Analyse des consommations énergétiques des trois années précédentes, adaptée aux habitations plus anciennes ou avec chauffage collectif.
Le Rôle du DPE pour les Maisons Construites Avant 1948
Les maisons construites avant 1948, souvent érigées selon des méthodes particulières avec des matériaux différents des normes actuelles, possèdent de larges murs en pierre et des charpentes en bois massif dépourvues d’isolation thermique efficace. Ces caractéristiques uniques rendent difficile l’application d’un DPE standard.
Le DPE pour ces maisons se fondait sur les factures, donnant une image plus réaliste de la consommation réelle d’énergie en prenant en compte le comportement des occupants et les améliorations apportées au fil du temps.
Les Idées Reçues du DPE d’une Maison Construite Avant 1948
Contrairement à une idée reçue, tous les bâtiments anciens ne sont pas systématiquement des « passoires thermiques ». Une analyse poussée de l’Agence de l’Ademe révèle que les habitations datant d’avant 1948 sont moins énergivores que celles érigées entre 1949 et 1974, avec une consommation d’énergie moyenne avoisinant les 200 kWh/m²/an (étiquette D).
L’Enjeu d’une Création d’un DPE Spécial pour les Maisons Construites Avant 1948
Le secteur du diagnostic immobilier soulève une problématique majeure : le DPE actuel ne reflète pas parfaitement les caractéristiques des habitations construites avant 1948. Ces constructions représentent un tiers du parc immobilier français, dotées de spécificités architecturales et thermiques particulières non couvertes par le DPE standard actuel.
Pour ces bâtisses anciennes, il est essentiel de considérer :
- Prestations traditionnelles : Utilisation de matériaux biosourcés et géosourcés conférant des propriétés isolantes naturelles.
- Problématiques liées à la taille : Recalibrage du DPE pour ne pas pénaliser les logements de petite taille.
- Pertinence du diagnostic : Prise en compte des ponts thermiques et du confort d’été pour une évaluation réaliste.
Une mobilisation des experts et des institutions est palpable, sollicitant la mise en place d’un DPE spécifique pour ces habitations.
Exemple d’un DPE d’une Maison Datant d’Avant 1948
Monsieur Martin habite une maison de charme datant de 1947 en Bourgogne. Désireux d’améliorer son confort et de réduire ses factures énergétiques, il réalise un DPE pour identifier les travaux nécessaires.
Profil de l’habitation :
- Type : Maison individuelle
- Année de construction : 1947
- Surface : 150 m²
- Matériaux : Pierres, torchis, toiture en ardoise
Résultats du DPE initial :
- Classe énergétique : E (280 kWh/m².an)
- Émissions de gaz à effet de serre : Classe D (32 kg CO₂/m².an)
Préconisations pour amélioration :
- Isolation des combles
- Remplacement des fenêtres en simple vitrage par du double vitrage
- Installation d’une VMC
- Isolation des murs avec de la fibre de bois
- Installation d’une chaudière à condensation
Résultats après travaux :
- Nouvelle classe énergétique : B (80 kWh/m².an)
- Émissions de gaz à effet de serre : Classe C (12 kg CO₂/m².an)
Les travaux entrepris ont transformé sa maison en un logement écoresponsable, avec un confort thermique amélioré et une contribution à la préservation de l’environnement.
Conseils pour Améliorer le DPE de Votre Maison Datant d’Avant 1948
- Isolation :
- Isolation du toit, des murs et des ouvertures.
- Installation d’une VMC pour une bonne ventilation.
- Système de chauffage :
- Remplacement ou ajustement du système de chauffage.
- Installation de robinets thermostatiques et calorifugage des tuyaux.
- Coûts des travaux énergétiques :
- Chaudière à condensation gaz : 2 000 à 4 000 €.
- Chaudière à bois performante : 5 000 à 20 000 €.
- Pompe à chaleur aérothermique : 10 000 à 12 000 €.
Conseils pratiques :
- Prioriser les travaux selon le budget et les zones de déperdition les plus significatives.
- Choisir l’isolant en fonction de ses caractéristiques thermiques.
- Prévoir une marge de 10 % pour couvrir d’éventuels imprévus.
Conclusion
La réforme du DPE de 2021 a apporté des clarifications mais aussi des interrogations, notamment pour les maisons construites avant 1948. Il est crucial d’adapter nos outils de diagnostic pour que le DPE soit à la hauteur des particularités et des richesses de notre patrimoine immobilier ancien. En comprenant les spécificités des maisons anciennes et en entreprenant les travaux nécessaires, il est possible de concilier charme historique et performance énergétique.
